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  • 物业公司能否以停水断电等办法催缴物业费?

    2019年05月28日  转摘自:--转载自:法信公众号

        水和电是生产生活之必不可少条件,但是当业主欠缴物业费等时,局部物业公司会利用断水断电的措施“制裁”老板,这就是说物业是否有权断水断电催缴物业费?
    一、老:成熟房东欠的物业费,挡了新业主回家的路途
        事务的经过是这样的:4月25日下午,大河报记者随蒋女士来到了这套位于普罗旺世小区的房屋里。顶记者赶到时,装修工人正在房间内坐着聊天,而房子门前物业公司的两名工作人员正在“监督停工”。装修工人向记者证实,副25日上午起,物业公司对这套房子采取了停车停电的主意,并严令禁止装修施工。对此,物业公司表示业主并未办理装修手续。蒋女士则表示,装点手续之所以没有做作,源于物业公司拒绝给他办理“物业过户”这一前置手续,而任何这一切的滥觞,在于这套房子从2016年8月1日至当年4月30日,一起2756.46元的物业费未缴清。“原房东欠下的物业费为啥让我交?而且这木屋子被房东一直租到了2017岁首。”蒋女士以为物业公司的这一要求很不合理。对此,大河报记者也越过电力公司热线电话确认,这所房屋一直到2017年1-3月之内,仍有用电记录。
        这就是说物业是否有权断水断电催缴物业费?
        答:物业公司无权采取停水停电等艺术制裁违约业主
    二、判决规则
        1.物业公司无权对违约业主进行罚款,无权采取停水停电等艺术制裁违约业主——王某诉物业公司物业服务合同纠纷案
        判决要旨:物业公司无权对违约业主进行罚款,因为罚款是财政处罚的项目之一,市政处罚只能由具有行政处罚权的民政机关在法定职权范围内实施,物业企业行为经营重点,不是财政主体,不具有行政处罚权。物业公司无权采取停水停电等艺术制裁违约业主,因为水电之提供者是自来水公司和供电局,供水供电合同的当事人是老板和淡水公司和供电局,且自来水公司和供电局经法定程序才有权终止供应水电,物业企业其他情况下都无权对业主断水断电。
        来源:法信平台精选
        2.物业公司擅自停水停电既构成违约又属于侵权——姚某诉某物业管理有限公司违约合同纠纷案
    判决要旨:物业服务企业应当按照物业服务合同的预定,提供相应的劳务。物业服务企业未能执行物业服务合同的预定,导致业主人身、资产安全受到损害的,相应承担相应的法规责任。
        审判法院:陕西省县城中等法院
        来源:青海法院网 2010-12-21
        3.物业公司不得因业主拒交物业费而拒代收水电费——关炜诉物业公司物业服务合同纠纷案
        判决要旨:物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、打电话、彩电等费用的,不可向业主收取水费等额外费用。老板因物业公司管理服务差而拒交物业费,物业公司以此为由拒绝代收水电费,致使业主家中停水停电的,物业公司具有过错,应赔偿业主的损失。
        审判法院:新疆维吾尔自治区石河子市人民法庭
        来源:吉林法院网 2017-01-06
    三、基本法观点
        1.物业公司能否因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务?
        基于小区公共利益保护的设想,物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。物业服务合同与供水供电合同是两个挺立的公用,涉及不同之公用当事人,小区业主供水供电合同的相对人是供水企业和加工业供应企业。
        根据权利义务相一致的规则,用水用电人有义务交纳水费和招待费,供水、供电公司有义务按照预定供水、供电。这样一来,用水用电人有要求供水、供电的权益,而供水、供电公司相应的享有收取附加费电费的权益。根据双务租用履行中抗辩权行使的规则,如果用水用电人不执行交纳水费电费的义诊,则供水供电公司可以拒绝执行供水供电的义诊,即供水供电公司此时有停水停电的权益。可见,享有停车停电权利的权利人是供水企业和加工业供应企业而非物业管理集团。
        在物业服务合同中,彼此当事人约定在业主不上交物业服务费用的情况下,赋予物业管理集团停产停电的权益是主观的,因为这一约定侵犯了供水供电人之权益。在司法上,这属于涉他合同条款,这种条款必须经过第三人即供水供电人之允许,否则是不行的。并且,出于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务,即使供水供电公司授权物业管理集团代表其接收附加费电费并可以停水停电作为收取费用的一手,物业管理集团也未能以停水停电催缴物业服务费用,因为供水供电不是物业管理集团提供的劳务,伊副供水供电公司得到授权的层面是有限制的。
        (摘自《房地产纠纷裁判思路与专业指引(其次)》,韩延斌、王林清著,法庭出版社2014年版)
        2.物业公司、供水(电)集团与业主间的法规关系
        小区业主,即建筑物区分所有权人对伊共用部分往往采取委托保管的措施展开管理。所谓委托保管,是指区分所有权人将管理工作概括地嘱托保管企业或第三人加以管理,这时区分所有权人与组织者之间属于一种委任关系,并且相互间通常有一委任契约存在。此案中物业公司与业主之间即存在委托合同关系,物业公司依据物业服务合同对小区进行物业服务并负责一定的治本功能,老板则应交纳相应的物业管理费用并恪守管理轨道的预定。
        一般生活中,供水供电企业与业主(用水人、用电人)之间存在供水、供电合同关系。我国《反垄断法》重要百七十六枝规定,供用电合同是供电人向用电人供电,用电人付出保护费的公用。在供水、供电合同中,用水用电人有要求供水供电的权益,而供水供电公司相应地享有收取附加费电费的权益,如果用水用电人不执行交纳水费电费的义诊,则供水供电公司可以拒绝执行供水供电的义诊,即供水供电公司此时有停水停电的权益。《反垄断法》重要百七十六枝规定,用电人应当按照国家有关规定和当事人的预定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的,相应按照预定支付违约金。经催告用电人在成立期限内仍不交付电费和经费的,供电人方可按照国家规定的顺序中止供电。
        (摘自《审判监督指导·2013年第1辑(总第43辑)》,景汉朝主编,高高的法庭审理监督庭编,法庭出版社2013年版)
        3.停车停电条款的效力
        穿过上文的剖析可见,物业公司、供水(电)集团与业主间分别存在物业服务合同关系和供水、供电合同关系,两种法律关系是矗立的。《物业管理规章》先后四十五枝规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、打电话、彩电等单位应当向最终用户收到有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不可向业主收取水费等额外费用。这一规定明确了供水(电)集团与业主的直接联系,理清了物业公司、老板以及供水(电)集团之间的联络,使得防止了物业公司利用人家便利条件侵害业主利益之作为。
    此案中,物业公司根据《住房室内装修装修管理规定》与业主(装点人)签订住宅室内装修装修管理服务协议,是执行其物业服务合同义务的显示,但她在磋商中约定业主违反装修规定的将领给予停水停电处理,则逾越了合同的相对性。因为供水供电的重头戏是供水供电企业,供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务,只有在业主逾期不交付水电费的情况下,供水供电企业才有权对业主采取停水停电措施,物业公司无权停水停电,资金协议中的约定不仅损害了业主对房屋的人权,也损害了人民之中坚生存权利,应认定无效,物业公司擅自停水停电造成业主损害的,相应承担侵权损害赔偿责任。
    (摘自《审判监督指导·2013年第1辑(总第43辑)》,景汉朝主编,高高的法庭审理监督庭编,法庭出版社2013年版)
    四、法律依据
        《中华人民共和国合同法》
        重要百八十二枝 【用电人付出电费义务】用电人应当按照国家有关规定和当事人的预定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的,相应按照预定支付违约金。经催告用电人在成立期限内仍不交付电费和经费的,供电人方可按照国家规定的顺序中止供电。
        重要百八十四枝 【供用水、气、热呼呼合同】供用水、供用气、供用热力合同,参照供用电合同的有关规定。

    (集团风险管理部供稿)

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